保利发展(600048)：业绩承压 夯实经营

　　事件

2024 年10 月28 日，公司发布2024 年三季度报告：2024 年1-9月实现营业收入1827.7 亿元，同比-5.06%；归母净利润78.1 亿元，同比-41.23%。第三季度实现营业收入435.3 亿元，同比-21.62%；归母净利润3.9 亿元，同比-63.31%。

    　　点评

短期业绩承压。由于项目结转规模下降，公司营业收入下降，同时受行业大势影响，项目毛利率下降，导致归母净利润下滑幅度大于营收下滑幅度。

销售规模仍稳居行业第一，紧抓销售回笼。2024 年1-9 月公司签约销售金额2416.86 亿元，同比-27.89%，优于同期TOP10 房企同比-32.5%，公司销售韧性明显强于TOP10 房企；签约面积1349.62万平方米，同比-29.66%。2024 年1-9 月公司全口径销售额同位列克而瑞百强房企的第一名，与去年同期排名一致。前三季度公司销售回笼2196 亿元，回笼率为91%。

    　　投资聚焦核心38 城。2024 年1-9 月公司共计拓展项目24 宗，总拿地金额415 亿元，权益拿地金额361 亿元，权益比例为86.9%。

公司拿地高度聚焦一二线城市，总拿地金额中一线城市占比67%，二线城市占比33%，38 个核心城市拓展金额占比99%。前三季度公司位列中指院总权益拿地金额排行榜第1 名。

持续压降资产负债率。截至三季度末，公司总资产为13739 亿元，较年初下降4.38%，归母净资产为2007 亿元，较年初增加1.11%。

    　　资产负债率为74.89%，较年初下降1.66 个百分点。

    　　投资建议

尽管公司短期业绩承压，但公司作为央企强信用主体，销售投资稳健，有望受益于行业供给侧出清，长期市占率或持续提升。随着高毛利项目进入结转节奏，2025 年后业绩或有望企稳，重回增长轨道。我们预计公司2024-2026 年归母净利润分别为108.0 亿元/112.9 亿元/119.3 亿元，同比增速分别为-10.5%、+4.5%和+5.7%。公司股票现价对应PE 估值为12.1x/11.6x/10.9x，维持“买入”评级。

    　　风险提示

政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。