新城控股(601155)：价值仍待发现 建议关注后续融资进展与政策施力

　　公司近况

自5 月末以来，公司境内、外融资均取得一定进展，驱动股价逆势上行；截至7 月10 日收盘，公司（及港股平台新城发展）股价录得累计18.5%和11.8%的绝对与超额收益（36.1%和26.9%）。此外，公司近日公布1-6 月商业运营与地产销售经营简报。

    　　评论

美元债成功续发，保留融资渠道的信号意义胜于融资成本。母公司新城发展在6 月初成功发行3 亿美元境外中票，其票息为11.88%，到期时间为2028 年6 月，并顺利完成对7 月与10 月到期美元债的部分回购（回购金额为1.59 亿美元和5000 万美元）。我们认为美元债续发所隐含的“保渠道”意义更为重要，且大幅度缓释公司后续偿债压力。

商业运营稳步增长，开发业务处于去库通道。1H25 公司实现商业运营总收入69.4 亿元，同比增长12%，高于同期全国社零增速（1-5 月为+4.1%），我们判断达成全年增长指引的确定性高。开发方面，1H25 完成全口径销售额103 亿元，同比下降56%，销售均价同比增长7%，我们认为“量跌价稳”或与部分项目收回价格折扣有关。我们估计年内可售货值530 亿元（滚存430+新推100），料将实现销售额200 亿元，隐含同比下降50%。

我们重申公司低估值仍待发掘，视板块行情逢低配置；建议关注后续境内低息融资落地或行业政策施力对股价进一步催化。公司商业资产质地优异，开发业务减值拨备计提充裕，我们保守估测合理市值至少在400-450亿元，其真实价值仍待发掘。经历近期上涨行情后，我们提示资本市场博弈点正逐步从“是否会违约”转为“如何兑现利润”。向前看，我们判断驱动公司估值进一步修复的催化剂有两个：一是通过低成本融资渠道（如境内抵押中票及公司债，或权益融资）完成对剩余两笔美元债（25 年10 月2.5 亿美元，26 年5 月4 亿美元）置换或偿付，降低债务利息对利润侵蚀，以加速业绩释放；二是行业政策加码驱动板块开启新一轮交易性估值修复，公司估值弹性强，亦有望兑现超额收益。

    　　盈利预测与估值

我们维持盈利预测不变，对应2025/2026 年归母净利润10.6/16.1 亿元。当前股价交易于0.54 x/0.53 x的2025/2026 年P/B倍数。考虑到公司商业价值扎实稳健，我们维持公司跑赢行业评级，上调目标价10%至18.5 元/股，对应0.67x/0.66x的2025/2026 年P/B倍数，较当前股价有24%的上行空间。

    　　风险

    　　融资进展不及预期，三四线消费不及预期，开发业务出清进展不及预期。