保利发展(600048)：前三季度业绩下滑 投资质量提升

　　事件：2025 年10 月21 日，公司发布2025 年三季度业绩报告。

结转项目盈利能力下降致业绩下滑。2025 年前三季度公司实现总营业收入1737.2 亿元，同比减少5%；实现归母净利润19.3 亿元，同比减少75.3%；实现扣非归母净利润17.4 亿元，同比减少76.8%。利润降幅大于收入降幅主要因为：（1）前三季度公司毛利率13.4%，同比下滑2.5pct；（2）实现投资净收益-1.5 亿元，同比减少17.9 亿元；（3）少数股东损益45.9 亿元，占净利润比重同比提升34.2pct 至70.4%。第三季度公司实现总营业收入568.6 亿元，同比增长30.7%，主要因为项目结转收入增加；实现归母净利润-7.8 亿元，同比减少299.2%；实现扣非归母净利润-8.4亿元，同比减少329%，第三季度亏损主要受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降。

销售规模维持行业第一，投资强度和质量提升。2025 年前三季度，公司签约面积1010.4 万平方米，同比减少25.1%；签约金额2017.3 亿元，同比减少16.5%，销售规模维持克而瑞百强房企排行榜第一名。前三季度公司新增容积率面积290 万平方米，同比增长30%；总获取成本603 亿元，同比增长45.3%，拿地金额/销售金额为29.9%，同比提升12.7pct。投资金额均位于38 个核心城市，51%位于北上广一线城市的核心区域核心板块。截至三季度末，公司共有在建拟建项目549 个，在建面积4483 万平方米，待开发面积4516 万平方米。

负债规模持续压降，负债率可控。2025 年前三季度，公司实现销售回笼1941 亿元，回笼率为96%；期末公司货币资金余额1226.5 亿元，较上年末下降8.6%；总资产为12873.9 亿元，较上年末下降3.6%；总负债为9432.2 亿元，较上年末下降5%；归属于上市公司股东的净资产为1974.2亿元，较上年末下降0.1%。资产负债率为73.3%，较上年末下降1.1 个百分点；净负债率为66.1%，剔除预收账款的资产负债率为64.3%，现金短债比为1.6 倍，三道红线维持绿档。

投资建议：考虑到公司作为央企龙头，经营稳健融资优势显著，且拿地聚焦核心城市，土储质量不断优化，随着拿地毛利率修复，结算利润率有望得到改善。预测公司2025/2026/2027 年营业收入为2730/2484/2387 亿元，归母净利润分别为43/43/49 亿元，对应摊薄EPS 为 0.36/0.36/0.41元/股，当前股价对应2025 年动态PE21x。维持“买入”评级。