招商蛇口(001979)首次覆盖报告：深耕核心城市 央企平台优势凸显

深耕大湾区的央企综合运营平台。招商蛇口是招商局集团旗下的房地产业务运营平台，公司以开发业务、资产运营、物业服务为三大核心支柱，持续构建“租购并举、轻重结合”的多元业务格局。过去几年，面对行业调整压力，公司主动优化资产结构：一方面，积极化解历史包袱，自2020 年以来累计计提资产及信用减值约226 亿元，计提规模在央国企房企中处于相对领先的水平；另一方面，公司在投资端持续优化，聚焦核心城市，提升拿地权益比例。

    　　展望未来，我们认为，公司将依托招商局集团的产业协同与融资优势，继续深耕大湾区、长三角以及成渝等核心经济圈，夯实央企综合运营平台的长期竞争力。

受房地产市场调整，短期盈利承压。2015-2021 年，公司营收、归母净利CAGR 分别为+21.8%、+13.5%，业绩规模稳步提升；2022-2024 年，公司营收、归母净利CAGR 分别为-1.1%、-2.7%，受房地产行业调整影响，业绩有所下滑。1 月30 日，公司发布2025 年业绩预告，公司预计2025 年归母净利10.1-12.5 亿元，同比下降69%-75%；扣非后归母净利1.54-2.31亿元，同比下降91%-94%，归母净利下滑主因：1）部分房地产开发项目存在减值迹象，公司结合市场情况进行相应计提减值；2）结转项目规模减少，导致营收有所下滑；3）联合营公司的投资收益同比下滑。截至2025Q3 末，公司合同负债为1496 亿元，较2024 年末+5%，对2024 年营收的覆盖倍数为0.84 倍，短期来看结转端收入增长存在一定压力。

销售规模稳居行业前列，拿地聚焦并强度提升。根据克而瑞数据，2015-2024 年，公司销售金额CAGR 达16%，销售金额排名从全国第14 位提升至第5 位。2025 年，公司实现销售金额1960 亿元，同比-10.6%，优于百强房企整体表现（同比-20%），行业排名提升至全国第4。2025H1，核心城市10 城销售占比提升至70%（同比+4pct），体现公司在核心城市的深耕与资源集中度持续提升。2025 年，公司拿地金额793 亿元，同比+63%，拿地/销售金额比40%，同比+18pct，拿地强度显著提升，新增项目主要集中于上海、深圳、长沙、成都等重点城市，延续“以销定投、区域聚焦”策略。截至2025H1 末，公司未竣工土储面积2413 万平方米，对2024 年销售面积的覆盖倍数为2.6 倍，土储结构优质且充裕。

融资优势显著，重视股东回报。截至2025H1 末，公司剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为63.1%、66.4%，现金短债比1.3，“三道红线”指标均处于绿档。2025H1，公司加权融资成本为2.84%，较24 年末下降0.15pct，融资成本保持行业领先水平。截至2025H1末，银行融资占比达66%，一年内到期有息债务占比21.4%，财务结构保持稳健。此外，公司重视股东回报：1）2025H1，公司偿还永续债62 亿元，降低了永续债利息对归母净利润的摊薄影响；2）自2024 年11 月以来，公司累计回购股份约4480 万股，回购金额达4.3 亿元；3）公司2022-24 年维持40%以上的派息率，体现公司在行业调整期依然坚持“稳经营、重回报”价值取向。

盈利预测与评级：我们预计公司2025-27 年归母净利润分别为10.73、14.72、16.87 亿元, 对应1 月30 日的股价PE 为88.8、64.7、56.5 倍，2025 年PB 为0.96 倍，我们选取保利发展、中国海外发展及建发国际集团等同为央国企股东背景且重点布局一二线城市的房企作为可比公司。在当前行业调整、分化加剧的背景下，公司有望凭借低融资成本优势与核心城市聚焦战略，在存量竞争中率先受益，实现业绩稳步修复与价值重估，首次覆盖给予“买入”评级。