城建发展(600266)：从“京圈”迈向“沪上” 土拍新思路开启发展新篇章

　　核心观点

517 新政后高能级城市的房地产市场修复更佳，公司长期重仓北京，有望在本轮的分化复苏中充分受益。近年来公司销售逆势增长，稳居至北京市权益销售排行榜第2。公司优质项目的未结转面积较高，将有效支撑公司未来的业绩释放。5 月底公司首次参与了上海土拍，7 月初再度落子，共摘得杨浦区地块两幅，我们看好公司未来在华东区域加大投资，开启发展新篇章。

    　　摘要

政策宽松下高能级城市回暖更佳，城建发展有望充分受益。517新政后高能级城市的房地产市场修复更佳。公司长期重仓北京，棚改项目和一级开发项目基本位于北京，在京项目的在建项目建面占比高达79.7%，有望在本轮高能级城市的复苏中充分受益。

销售增长叠加优质待结转资源，未来业绩释放将获有力支撑。

2023 年公司实现销售金额424.7 亿元，同比增长38.7%， 实现逆势增长。近年来公司稳居北京市权益销售排行榜第2，截至2023年末，公司房地产项目待结转面积共353.6 万平，合同负债/营业收入高达178%。且“天坛府”、“望坛新苑”等优质项目期末未结转面积较高，将有效支撑公司业绩释放。

    　　土地投资从“京圈”迈向“沪上”，有望开启公司发展新篇章。

公司常年在北京的拿地金额占比在80%以上，今年5 月底公司首次参与了上海土拍，报名了当批次4 块中的3 块。最终以4. 98 亿元，摘得杨浦区长海社区地块，预计货值约9.1 亿元。7 月9 日，公司联合越秀地产，再次以22.3 亿元的价格竞得杨浦区的长白社区地块。年内两度在上海核心区域获取优质地块，我们看好公司未来在华东区域加大投资，开启发展新篇章。

维持买入评级。随着棚改项目逐渐进入收获期，预计未来公司业绩仍将继续高速增长。我们预测2024-2026 年公司的EPS 为0.48/0.54/0.58 元（原预测2024-2025 为0.74/0.86 元）。给予公司行业可比公司2024 年13X 的PE 估值，对应目标价6.27 元（原目标价为9.96 元）。维持买入评级。